東京地方裁判所 平成９年（ワ）７６７８号ハ 判決 2000年12月20日
別紙当事者目録記載のとおり
主文
一 被告は、別紙主文目録当事者欄記載の各当事者に対し、同目録金額欄記載の各金員及びこれらに対する同目録起算日欄記載の日から各支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二 訴訟費用は被告の負担とする。
事実及び理由
第一請求
主文同旨
第二事案の概要
昭和六三年ころから平成三年ころにかけて、ライベックス株式会社（以下「ライベックス」という。）は、「ホテルオーナーズシステム」等と名付けて、ホテルやマンションの一室を区分所有権として、あるいは右区分所有権をさらに分割して共有持分としたものを販売した上、販売した物件について購入者とライベックスとの間で賃貸借契約を締結し、購入者に対して賃料を支払うというシステムを作り上げ、販売を行った。
原告らは、ライベックスが販売していた区分所有権ないし共有持分をライベックスから買い受け、もしくは、ライベックスから買い受けた第三者から買い受けた者あるいはその承継人である。
原告ら（ここにおいては、オーナーズシステムによる物件を買い受けた者について訴訟上の承継が生じている場合にはその購入者自身を指す。以下このように用いる場合もある。）は、右物件をライベックス等から買い受ける際、借入れによってその代金を支払ったのであるが、原告らに対しては、オリックス株式会社（ないしはその商号変更前のオリエントリース株式会社、以下区別せずに「オリックス」という。）、千代田生命保険相互会社（以下「千代田生命」という。）、太陽生命保険相互会社（以下「太陽生命」という。）及び株式会社大信販（その後「株式会社アプラス」と商号を変更しているので、以下「アプラス」という。）が物件の購入代金を貸し付け、このうち千代田生命及び太陽生命の貸付けに対しては昭和信用保証株式会社ないし同会社の商号変更後の協和銀クレジット株式会社（協和銀クレジット株式会社はその後「あさひ銀クレジット株式会社」と商号を変更しているので、以下「あさひ銀クレジット」という。）が保証した。
ところが、ライベックスは、平成三年に、原告らに対する前記賃料の支払を停止し、平成四年一一月二〇日、破産宣告を受けることとなった。
本件は、ライベックスの販売した商品が詐欺商品であることを前提として、原告らに対して融資を行ったオリックス、千代田生命、太陽生命及びアプラス並びに千代田生命及び太陽生命の融資について保証を行ったあさひ銀クレジットが、ライベックス及びライベックスの代表取締役であった被告と共同して右詐欺商品を販売したものであるから、ライベックス、オリックス、千代田生命、太陽生命、アプラス、あさひ銀クレジット及び被告は、原告らに対して共同不法行為を行ったものであり、それにより原告らは既払のローン返済金等の損害を被ったとして、原告らが被告に対し、共同不法行為に基づく損害の賠償を求めるとともに、被告にはライベックスの取締役としての職務を行うにつき悪意又は重大な過失があったとして、商法二六六条の三に基づく損害賠償を求めた事案である。
一 原告らの主張
１ 原告ら
原告らは、ライベックスが販売した区分所有権又は区分所有権をさらに細分化した共有持分権を購入した者である。原告らの大多数は、ライベックスから物件を購入したか、ライベックスから購入した第三者からの転売によって取得した者もいる。
原告らは、オリックス、千代田生命、太陽生命、アプラスのうち一社ないし二社以上から物件購入資金の大半を借り入れて物件を購入した。
２ ライベックスによる詐欺商法
（一） ライベックスは、昭和五五年に城山産業株式会社として設立された。
ライベックスは、当初、学生向けの賃貸用マンションの建築・販売を行っていたが、その後、ホテル用物件の分譲を開始した。初期の段階のホテル用物件は、一室ごとに販売されていたが、次第に一室をさらに細分化して販売する方式をとるようになった。
（二） ライベックスは、次の各ホテル等を各室ごとに区分所有登記しただけでなく、多くは各室（区分所有権）をさらに分割して共有持分として小口化し、これにオリックス、アプラス、太陽生命及び千代田生命の四社の提携ローン会社から九五パーセントもの売買代金融資をつけるとともに、売買契約締結と同時に、ライベックスないしライベックスの子会社が長期間にわたる賃料保証をして販売物件を購入者から一括して借り上げる方式で販売した。
(1) ビー・アンド・ビー渋谷（物件の概要は別紙物件目録一記載のとおり）
ライベックスは、昭和六〇年一月、ビー・アンド・ビー渋谷を建築、竣工し、同年四月オープンさせた。ビー・アンド・ビー渋谷の販売は、建物の完成に先立って昭和五九年から行われた。
ビー・アンド・ビー渋谷は、一階部分の二区画の店舗を除く専有部分（一三三室の客室）が販売され、販売と同時に、ライベックスの子会社である株式会社ビー・アンド・ビー（以下「ビー・アンド・ビー」という。）との間で、「ビー・アンド・ビーホテル・コンドミニアム賃貸運営代理契約」が締結された。
客室の当初販売価格は、一室一三八〇万円から二三〇〇万円であった。
(2) ビー・アンド・ビー新宿（物件の概要は別紙物件目録二記載のとおり）
ビー・アンド・ビー新宿は、昭和六一年一一月二九日に新築され、昭和六二年二月一〇日にオープンした。ビー・アンド・ビー新宿の販売は、その建築中から進められ、昭和六〇年七月ころから昭和六一年二月ころにかけて契約の締結がなされ、新築時にはほとんどの物件が売却済みとなっていた。
販売総数は、一階の店舗を除く専有部分の客室一九九室であり、各室とも一〇口に分けて総口数一九九〇口が販売された。
(3) ビー・アンド・ビー木場（物件の概要は別紙物件目録三記載のとおり）
ビー・アンド・ビー木場は、昭和六二年二月に新築され、同年三月一六日にオープンした。
ビー・アンド・ビー木場は、二九七戸の客室部分が販売され、販売と同時にライベックスとの間で「ビー・アンド・ビー木場土地付区分建物賃貸借契約書」が作成された。
各専有部分全体の販売価格は二八〇〇万円から一億〇八〇〇万円であったが、ライベックスは、各客室の区分所有権をすべて一口四〇〇万円の共有持分権に細分化して販売した。
(4) ホテル三條苑（物件の概要は別紙物件目録四記載のとおり）
ホテル三條苑は、昭和六一年一月に新築され、同年一二月にオープンした。物件の販売は、このころから平成元年にかけて行われた。
購入者は、本物件購入と同時に、ライベックスとの間で「ホテル三條苑 地上権付区分建物賃貸借契約」を締結し、運営会社に転貸して運営する契約をした。
販売総戸数は二〇〇戸、販売総口数一八三二口、一口六五〇万円であった。
なお、建物の敷地権は、所有権ではなく地上権であった。
(5) カレッジタウン八王子（物件の概要は別紙物件目録五記載のとおり）
カレッジタウン八王子は、八王子市大和田所在の大昭和紙工産業株式会社跡地を利用し、八王子にある各大学の学生用賃貸マンション及びホテルとして建設された施設である。
一万三二四二平方メートルの敷地に八九五室（うちホテル二七〇室）を有しており、ＡＢＣの三つのブロックに大別され、Ａ棟は地上一〇階駐車場棟地下三階でマンション部分二九三室とホテル部分二七〇室、Ｂ棟は地上六階地下一階でスポーツ施設部分とマンション部分一八〇室、Ｃ棟は地上五階地下一階でマンション部分一五二室、その他セミナー施設などから成り立っている。
カレッジタウン八王子は、昭和六〇年一〇月ころに着工され、昭和六三年四月にオープンした。
カレッジタウン八王子の販売は、昭和六一年八月から行われ、マンション、ホテルの各室部分を、マンションは一口四五〇万円で九六五口、ホテルは一口五五〇万円で一四三四口に分けて、区分所有のさらに共有持分として小口化して販売された。
(6) ホテルアーサー札幌（物件の概要は別紙物件目録六記載のとおり）
ホテルアーサー札幌は、昭和六三年七月四日に新築され、同年八月にオープンした。同ホテルは、客室二九九室を有する都市ホテルであり、これに検診と医療機能を備える医療施設を併設している。
ライベックスは、平成元年三月からホテルアーサー札幌の分譲を開始し、二二九室を、さらに細分化された共有持分の形で販売した。販売価格は、一室当たり一億五二〇〇万円から三億四〇〇〇万円であった。
(7) プレジデントヒルズ上祖師谷（物件の概要は別紙物件目録七記載のとおり）
ライベックスは、昭和六三年六月一四日に新築されたプレジデントヒルズ上祖師谷を平成二年一月二九日に取得した。ライベックスは、同年八月までに、七室中の三室について、細分化して共有持分の形で販売し、販売と同時にライベックスがこれを一括して借り上げ、ライベックスの指定する運営会社が建物全体を共同住宅として一体運営するものとされた。さらに、それと同時に、例外なく「プレジデントヒルズ上祖師谷一括売却協定」が締結され、契約から一〇年を経過した後一五年に達するまでの間に、ライベックスの手によって一括して売却することが合意されていた。
(8) ビー・アンド・ビー八王子（物件の概要は別紙物件目録八記載のとおり）
ライベックスがビジネスホテル部門の第一弾としてオープンさせたのがビー・アンド・ビー八王子である。ビー・アンド・ビー八王子は、昭和五八年八月、東京都八王子市に建築され、同年一〇月にオープンされた。
（三） 原告らが購入した物件は、別紙購入物件目録記載のとおりであり、同目録購入者欄記載の購入者が同目録購入物件欄記載の物件を同目録購入金額欄記載の金額で購入し、同目録借入先欄記載の金融機関から購入代金の大部分を借り入れて支払った。
（四） ライベックス商法の金融商品としての性格
ライベックスによる不動産小口化商品の販売は、提携金融機関と共同することにより、一種の金融商品、不動産による金融商品として行われた。
ライベックスは、これを「ホテルコンドミニアムシステム」と名付け、自らも金融商品として位置付けた。
「ホテルコンドミニアムシステム」とは、オーナーがわずかな自己資金と長期返済の借入金を利用してホテルの一室又はその細分化されたものを所有し、ホテルの管理、運営に関する一切の業務をライベックス（又はビー・アンド・ビー）に委託して、予め定められた一定額を毎月確実に受け取れるシステムであるとされた。
「ホテルコンドミニアムシステム」は、不動産小口化商品を提携金融機関の提携ローンを組み合わせた不動産投資システムとすることにより、一種の金融商品としたシステムである。
それは不動産投資という外形を持ちながら、不動産の実態とは関わりなく、投資家に投資に応じた一定割分の配当を保証することを目的としたシステムである。そしてそのような不動産の実態と関わりのないシステムが商品化しえたのは、その投資の大部分を購入不動産を唯一の担保に提携金融機関が提携ローンという形で貸し付ける制度を取り入れることにより、購入者は不動産の実態評価をすることなく、投資額・借入金・配当額・返済金・税金などの金額的投資要素を主として判断すれば、投資が可能となったからにほかならない。このように提携ローンは、本件不動産による金融商品を不動産の実態評価から切り離し、一定額の配当を得る投資目的の商品として純化し、消費者をして簡単に商品を購入させる役割を果たした。この「提携ローンを組み込んだ不動産による金融商品」という特性こそ、ライベックスの不動産小口化商品の際立った特徴である。
したがって、ライベックスの「ホテルコンドミニアムシステム」ないし「ホテル・コンドミニアム・オーナーズシステム」というものは、少額の自己資金と長期ローンを活用してホテルなどの部屋の小口共有持分を取得し、同時にこれを一括して管理会社に管理・運営委託し、そのホテル経営の収益から一定の割合の毎月確実な収入を受領するシステムであると言える。このシステムを顧客から見るなら、少額の自己資金と長期のローンによる投資を行い、これに対する投資額に応じた配当を長期に保証されたシステムと言え、それ以外のいかなるものでもない。このシステムが、利率や税金面から定期預金や国債などと比較され、それと同様な金融商品であると称されるのも、当然である。確かに、ホテルなどの部屋の小口共有持分の取得と賃貸という形式をとっているため、不動産取引という側面も有しているが、投資家は、不動産としての利用をまったく予定しておらず、それは提携金融機関の提携ローンによって価値あるものと事実上保証されている安全な不動産取引であり、投資家の関心は主として、将来ホテルなどの価値が上昇し、転売によるキャピタルゲインが得られる見込みという点に絞られているシステムなのである。
（五） ライベックスの詐欺行為
(1) ライベックス商法の詐欺性
① ライベックスが販売した本件金融商品は、各物件の区分所有権ないし区分所有権の共有持分が実勢価格をはるかに上回る額で販売されており、転売をして元本割れさせないことが販売当初から不可能であり、また、賃料も高額の販売価格を基礎に設定されていたため、各物件の実際の稼働率及び経費から算出しても、右設定賃料の支払を続けることが不可能であり、したがって購入者が金融機関からの借入金の利息の支払すらできないことが当初から明らかな欠陥金融商品であった。
② ライベックス社員は、販売物件が国土法の事前承認を受けた価格であるとか、都心の一等地、元華族の土地、ステータスの高い物件であるなどと偽って、販売価格の高額性に気づかせないようにするとともに、資産価値を偽って実勢価格をはるかに上回る高額の物件であるかのように欺罔した。さらに、ライベックスが信用のある会社であり、賃料の支払が確実であって、安全で確実な商品であるかのように欺罔した。また、ライベックス販売員は、転売によってキャピタルゲインが得られるとか、元本の二倍、三倍の配当があるなどと全く根拠のない宣伝をした。
③ ライベックスは、本件金融商品を借金とセットにすることによって節税効果があると誇大宣伝をした。また、土地税制が恒久的であるかのように偽り、節税効果が長期間ローンに伴うかのように欺罔した。
これらの欺罔によって、原告らは、ローンの返済が終われば賃料が収入となり、いわば、過去に負担した金額を保険料と見立てた「私的年金」保険を買うものと誤信したのである。
(2) ライベックスによる本件各商品販売の方式
① 契約の一体性
本件各商品に関する契約書は、重要事項説明書、地上権付区分建物売買契約書、地上権付区分建物賃貸借契約書、管理規約、（物件により、地上権の承継等に関する確認書）が一体として製本されている。
プレジデントヒルズ上祖師谷については、製本されてこそいないが、ライベックスに委託して将来一括売却することを内容とする一括売却協定書が右の文書と同時に作成されている。
② 小口共有持分の販売
本件各物件の売買単位は、一室売り又は一室をさらに細分化した共有持分の口数で販売された。一口当たりの販売価格は、四〇〇万円台から六〇〇万円台のものが多く、最高でも二〇〇〇万円余であった。
③ 売買対象物件を特定しない売買
ホテル三條苑の一口のみの販売の場合には、売買契約書及び重要事項説明書上、契約時に部屋が特定されていなかった。
また、ホテルアーサー札幌においても、ほとんどの原告は、売買契約締結の際、売買対象物件を特定しないまま契約書の交換を行った。
売買契約書を交換した段階ですら売買の対象物件が特定されていないことは、本件の各契約が内実をほとんど失っており、詐欺的な金融商品であることを示すものである。
④ 売買契約と不可分の賃貸借契約
本件各物件の賃貸借契約は、売買契約書を前提に作成されており、ホテル三條苑の賃料は、販売価格の四パーセントを年間の総賃料として、月額で特定している。
ライベックスは、各物件について、専有床面積当たりの販売価格を定め、それをもとにして賃料額を定めた。しかし、ライベックスは、賃料が客室の室料をもとに算出される金額であるかのように偽った。
⑤ ライベックスによるローン会社の指定
ライベックスは、本件物件販売において、提携ローンを用意し、物件購入者にローン会社を指定して販売を行った。
また、ホテル三條苑の場合、販売開始から昭和六三年七月までは、千代田生命がローン会社として指定されていたが、その後、オリックスがローン会社となった。
カレッジタウン八王子の場合は、重要事項説明書に金銭の貸借に関する金融機関名として、昭和信用保証の名が印刷され、勧誘の際に使用された「購入プラン」にも、昭和信用保証の名が記載されていた。
このように、売買契約、賃貸借契約、提携ローン契約は不可分一体のものとされていた。
⑥ 提携ローンの特徴
本件提携ローンは、会社によって多少の違いはあるが、基本的には共通した内容のものだった。
⑦ ローン契約手続はライベックスが代行
ローン契約申込手続は、定められた用紙に、記載例に従って記入し、ライベックス販売員に交付する方式で行われた。そして、千代田生命もオリックスも、わずかな例外を除いて、原告らとは一切接触していない。
また、ローンの決定は、ライベックスの契約管理部からの文書で連絡され、所有権の移転登記は、一室の共有持分すべての売買が終了した時点で行われ、それと同時に抵当権設定登記が行われた。
⑧ 以上のように、形式上は三個の契約の形をとっている売買契約、賃貸借契約及び金銭消費貸借契約は、契約実態としては一個の契約である。すなわち、経済目的が、節税であり、私的年金であり、転売による資金回収あるいはキャピタルゲインの取得であるという一つの投資目的であり、その目的を実現するための法形式上の仮託にすぎないからである。本件不動産小口化商品販売は不動産売買の形式をとるが、買主は決して不動産を使用することはできず、同時に一括賃貸をしているため自己の意思により収益を上げることもできない。結局、投資額（販売代金）の元本以上のもの（キャピタルゲイン）が確保されることと、元本に対する配当である賃料を受け取ることが契約の目的となる。原告らの行為は、頭金等の金銭を支払い、さらにローンを組んで間接的に金銭を支払い、その効果として経費を差し引いた賃料という金銭を受け取るという行為のみである。
ライベックスはこの不動産小口化商品の販売を、「オーナーズシステム」と名付けていた。ライベックスのパンフレットでは、「ライベックスが提供するオーナーズシステムは、『不動産』＋『借金』＋『収入』＋『節税』＋『運営・管理』という、資産形成に決して欠かすことのできないファクターをあらゆる角度から検討、網羅した理想的な運用システムです。」と宣伝され、ライベックスは、（ⅰ）単なる不動産の売買ではなく、（ⅱ）ローンとセットされた商品であり、（ⅲ）保証された賃料をライベックスが支払うことを約束しており、（ⅳ）節税効果もあり、（ⅴ）運営・管理はライベックスが責任をもって一切行う、という総合的な小口化された不動産による金融商品であることを宣伝していた。
原告らは、本契約をいわば一般の「終身年金保険」と同様のものと理解して契約したのである。
(3) 「元本」保証による詐欺商品性
① ライベックスによる「元本」保証
イ ライベックスは、（ⅰ）本件商品の「元本」となる不動産が優良な物件であり、（ⅱ）区分所有権ないしは区分所有権をさらに細分化した共有持分権であっても十分に転売可能であり、（ⅱ）物件として確実に値上がりするため転売すればローンの残債務を返済した上頭金などの投下資金を回収することができる、と宣伝し、「元本」が確実に保証され、購入者が「元本割れ」による損害を被るようなことはないと宣伝し、購入者にそれを信じ込ませた。
ロ しかし、ライベックスの販売した本件各物件は、ホテル等の区分所有権ないしは区分所有権をさらに細分化した共有持分権であるため、実際には売買される市場も存在しないものであった。
ホテルの一室のように、法律的には区分所有権の対象とすることができるものであっても、建物全体の有機的な使用によって初めて有効に使用できる権利や区分所有権をさらに細分化した共有持分権は、これを売却しようとしても、取引市場で任意に売却することは到底できないものであって、これを取引市場に乗せて売却処分するためには一括売却による共有物分割など多大な時間と費用をかけざるを得ない。
したがって、これらの権利自体の評価をする場合には共有物であることによる減価評価をしなければならず、建物全体の評価額から三〇パーセントの共有物減価を経たものが適正な評価額となる。
右適正な評価額と、ライベックスの販売したホテル等の区分所有権ないしさらにそれを細分化した共有持分の価格とを比較すると、ライベックスの販売価格は、ホテル三條苑については適正価格の二・三六倍、カレッジタウン八王子については二・一四倍、ホテルアーサー札幌については二・七四倍、ビー・アンド・ビー新宿については二・四四倍、ビー・アンド・ビー木場については二・七七倍、ビー・アンド・ビー渋谷については一・七一倍、プレジデントヒルズ上祖師谷については三・一九倍であった。
ハ このように、本件各商品の「元本」である各物件の「物件全体としての交換価値」は、販売当初から販売価格を下回っており、その時点で既にライベックスが宣伝し約束した「元本」保証は虚偽のものであり、詐欺商品であった。
② 資産価値についての誇大かつ虚偽の説明
イ ライベックス販売員は、本件各商品を販売するに際して、様々な手法を用いて、本件各物件が資産価値の高い物件であると誇大かつ虚偽の説明をし、各物件の実勢価格をはるかに上回る価格で販売した。
ライベックスは、ホテル三條苑を一室四五五〇万円で販売したが、専有部分の面積は一六・四六平方メートルであり、坪単価としては、九〇〇〇万円を超える。しかし、敷地が所有権ではなく地上権であるにもかかわらず坪単価が九〇〇万円を超えるという金額は、当時の実勢価格の二倍をはるかに超える金額である。
また、ライベックスは、ホテル三條苑の販売に当たって、現在の実勢価格が坪単価四〇〇〇万円であると説明していたが、虚偽も甚だしい。
さらに、国土法の規制は土地取引に関する価格設定であるにもかかわらず、建物価格も規制された価格であるかのような説明をも行った。
ロ カレッジタウン八王子のホテルのＡタイプ一口（一七・二一平方メートル、共有持分割合四分の一、土地持分割合一二五万九八六四分の四三〇）について、ホテルの一室のさらに共有持分であることの評価額を無視して単純に計算しても、土地約一六〇万円と建物約四三〇万円の合計約五九〇万円の四分の一で、約一四七万五〇〇〇円の評価となる。ライベックスは、これを約三・七倍の五五〇万円で販売し、当該物件が右金額相当の価値があるかのように誤信させた。
ハ ライベックスは、ビー・アンド・ビー新宿の物件を、一口四〇〇万円ないし四五〇万円で販売したが、その際、「現在不動産を購入するのに最低二〇〇〇万円以上という時代に、しかも、歌舞伎町という場所で四五〇万円という価格は、誰にでも購入可能なプライスゾーンです」とパンフレットに記載し、通常の区分所有権の価格と、区分所有権の対象とされることがほとんどないホテルの一室のさらにその共有持分であるビー・アンド・ビー新宿の価格とを故意に混同させ、あたかもビー・アンド・ビー新宿の物件が破格の安値であるかのように思わせた。
ニ ライベックスは、ビー・アンド・ビー木場の物件を販売する際、「現在不動産を購入するのに最低二〇〇〇万円以上という時代に、しかも都心部の商業地域で四〇〇万円という価格は、誰にでも購入可能なプライスゾーンです」とパンフレットに記載し、根拠薄弱な数字でビー・アンド・ビー木場の物件が破格の安値であるかのように思わせた。
ホ ライベックスは、プレジデントヒルズ上祖師谷の価格が時価の二倍をはるかに超える金額であったのに、その販売の際、様々な手法を用いて、そうではないかのように誤信させた。
③ 提携ローンによる資産価値についての欺罔行為
イ 不動産について、当該不動産のみが担保物件とされる場合、ローン貸付額は当該不動産の価格を上回らないことは社会通念とされている。
したがって、本件金融商品について、ライベックスが実勢価格からかけ離れた高額な価格設定をしたにもかかわらず、金融機関は、その価格の九割以上の提携ローンをつけ、物件の価格が適正な価格であるかのように欺罔したものである。
ロ ライベックスは、不動産の小口化と提携ローンを利用して、カレッジタウン八王子をあたかも適正価格であるかのように欺罔し、著しく高額で販売した。
④ 高額の地代負担についての説明をしなかったこと
ホテル三條苑の地代は、公租公課の八倍という異常に高額な設定がなされており、地代が極めて高額な水準にあることは物件の評価に大きな影響を及ぼす事実であって、契約の重要な要素となるものであるが、ライベックスの販売員は、原告らに対し、そのような説明をせず、不作為の欺罔をしたものである。
⑤ 値下がりしないとの説明
本件金融商品は、その要素となる物件の価格が実勢価格とかけ離れた高額な価格であったため、投下資本（購入代金）の回収は当初から不可能であり、不動産価格が大きく変動していたことを考慮すれば、むしろハイリスクな金融商品であったのに、ライベックス社員は、販売活動に際してリスクの説明を全く行わず、不作為の欺罔をしたものである。
⑥ 共用部分など付加価値のある物件として販売しながら共用部分を譲渡したこと
ライベックス販売員は、各販売物件について、分譲されない店舗やレストランなどがあって、さまざまな付加価値のある物件であると説明したが、ライベックスは、これらを譲渡してしまったのであって、付加価値に関するライベックスの説明は欺罔に当たる。
⑦ 「節税効果」の宣伝で安く購入できるかのように宣伝して高額に売りつける行為
ライベックスは、年間の節税効果を一二か月で除した上で、月平均の実質持ち出し額を示しているが、節税効果は一年が終了して現れるもので、その間にも毎月のローン返済をする必要があるのであって、その点についての説明は十分になされていないから、節税効果について実際よりも誇大な印象を与えるような説明がなされている。
(4) 「利回り」保証に関する詐欺商品性
① 高額な物件販売価格をもとに設定された支払不能の賃料
ライベックスは、本件の金融商品化された物件販売を進めるために、物件販売価格を高額に設定し、物件売買価格に一定の率（年率四パーセントあるいは六パーセントなど）を乗じて算定される賃料を保証したが、これらの賃料はもともと支払うことが不可能なものであった。
カレッジタウン八王子のホテルは、一口五五〇万円の販売口数は一四三四口であるから、販売価格総額は七八億八七〇〇万円であり、年五パーセントの保証賃料の総額は、三億九四三五万円に上る。これに対し、ホテルの年間売上げは、年間稼働率を六割としても約五億一四三二万円にしかならないため、年間売上げの約七七パーセントを保証賃料の支払に充てなければならず、支払は到底不可能である。
また、ビー・アンド・ビー渋谷は、いわゆるビジネスホテルであって、一般のシティホテルのように結婚式や宴会、イベントによる高い収入が期待されるわけでもなく、ホテル需要から見ても長期間にわたって八〇パーセントの移働率を維持することが無理なことは、ライベックスにおいて当初の段階から判明していたことになる。ライベックスは、このような高額の賃料保証が可能であるかのように偽って販売した。
② 各物件の稼働率、収益率、経費からは到底支払えない賃料
ライベックス社員は、立地条件がよいとか、著名な人が購入していてステータスが高いとか、メディカルクラブの会員が利用するので稼働率は一二〇パーセントにもなるなど、誇大な宣伝を繰り返し、賃料保証の確実性を強調した。
ビー・アンド・ビー新宿については、一口四〇〇万円ないし四五〇万円のものが一九七〇口、一口八〇〇万円のものが二〇口販売されたから、ビー・アンド・ビー新宿の販売総額は八〇億四〇〇〇万円ないし九〇億二五〇〇万円であり、年間の配当保証額は、その六パーセントである四億八二四〇万円ないし五億四一五〇万円であるところ、稼働率が一〇〇パーセントであるとした場合の年間総売上は五億二三七七万五〇〇〇円である。そうすると、配当保証額が四億八二四〇万円であると仮定しても、配当保証額は年間総売上の九二・一パーセントを占めることになり、人件費その他のコストがかかることを考えると、配当保証額を払い続けることは不可能である。
③ ライベックスを信用のおける会社と誇大宣伝し、ライベックスによる賃料保証は安全・確実と欺罔して販売
ライベックスは、企業体質も脆弱で、その事業についてもそれほど信用はなかったが、販売に際しては講演会を開き、一流紙で派手に新聞広告を出し、写真をふんだんに用いた高級感のあるパンフレットを準備し、一流企業の外観を装うために多額の販売管理費を費消した。その上、大企業が株主にいるとか、提携ローンがついているのはライベックスが信用できる会社だからだとか述べて、ライベックスが信用のおける会社であるかのように欺罔した。
また、ライベックス販売員は、株主に大手企業が連なっており、安心な会社であると述べて、賃料保証が安全確実であると欺罔した。
④ 各物件の運用上の困難に関する情報を全く提供せず、将来運用実績がますます上がるので保証賃料も確実であると欺罔
ライベックス販売員らは、各物件について、ライベックスないしライベックスの子会社などが管理・運営するので管理・運営上の問題は全くないとして、各物件の運用上の問題点や困難について一切言及せず、運用実績は将来ますます上がるので保証賃料の支払も確実であるかのように購入者に説明した。
また、ライベックスは、ホテルの利点としては、低料金であることを強調しながら、高配当を強調するため、当時は消費者物価指数が安定していたにもかかわらず、利用料金が上昇していき、それに応じて配当額が上昇すると欺罔した。
⑤ 虚偽の賃料保証の上に「節税効果」「私的年金」を誇大宣伝
ライベックス社員が強調した「節税」効果や、「私的年金」は、賃料の支払が確実である場合に初めて実現するものであるが、ライベックス社員は、賃料の支払が確実でないのに、節税効果や私的年金の利益を享受できると説明した。さらに、税制は時期に合わせて変更されることが予想されるにもかかわらず、長期のローン期間にわたって税制が変化せず節税の効果が得られるとの虚偽の事実を告げた。
⑥ 断定的な判断の提供により確定した賃料が得られるものと欺罔
ライベックス販売員は、契約の締結に際し、賃料を保証しただけでなく、利益を得られることが確実であると誤信させるような断定的判断を提供した。
(5) 「キャピタンゲイン」に関する詐欺商品性
ライベックス販売員らは、本件で取得した物件を転売できるかを疑問に思った原告らが質問すると、ライベックスが買い取ると約束したり、実際に流通している市場があるかのようにライベックスの発行するパンフレットを見せるなどし、転売の可能性につき原告らを錯誤に陥らせた。
実際には、ホテル等の区分所有権のさらに共有持分である本件不動産小口化商品は、もともと販売価格そのものが著しく高額に設定されている上、破綻必至の構造的な詐欺商品で、当初から値上がりする見込みも転売の可能性もなく、キャピタルゲインの取得など全くあり得ないものであった。
さらに、ホテル用の物件の一室ないしその一室をさらに細分化した持分権は、一般のマンションのようにその物件を独立して運用することができないため、ホテルとしての営業実績や管理・運営の状況を度外視して物件の敷地及び建物の不動産としての価格を決定することができない。
しかし、ライベックス販売員は、販売物件がそのような特殊性を有する物件であり、またこのように細分化された物件を転売するための市場は形成されていないのに、いったん取得した物件を転売して資金回収することが簡単にできるかのように説明し、あたかも将来取得価格をはるかに超えて転売することができるかのように物件購入者を欺罔したのであり、ライベックスは、キャピタルゲインの取得について断定的判断を提供したものである。
プレジデントヒルズ上祖師谷においては、ライベックスと顧客との間で、売買契約、賃貸借契約と同時に一括売却協定が締結されており、これ自体が、キャピタルゲインの取得を確実であるかのように錯覚させる欺罔である。
(6) 購入をあおる販売行為
① 顧客をあおり立てる販売行為
ライベックス販売員は、今買わないと絶好のチャンスを逃すという言い方をし、顧客に焦燥感を抱かせ、顧客が冷静な判断をする機会を与えなかった。
② 実際には意味のない特典をあげての販売行為
ライベックスの販売員は、物件購入者が様々なレジャークラブの施設を会員と同じ条件で利用できるかのような虚偽の説明をした。
(7) 販売が倒産を招く事情についての説明の不存在
ライベックスが販売した各物件のいずれについても、その性質上、売れば売るほどライベックスの収益状況が悪化し、莫大な負債を抱えて倒産せざるを得ない構造を持っているにもかかわらず、ライベックス販売員は、本件各区分所有権の販売の際に何らの説明もしなかった。
３ 被告の共同不法行為責任
（一） ライベックスにおける被告の地位及び株式の保有
被告は、昭和五五年三月一八日、ライベックスが商号を城山産業株式会社として設定された当初から同社の五一パーセントの株式を保有するオーナー社長（代表取締役）であり、同社が平成四年一一月二〇日に破産宣告を受けるまでの間、同社のワンマン社長として君臨し、物件に関する開発、売却物件の一括借り上げ方式によるオーナーズシステムの考案、商品の企画・販売等の枢要な部分に関わり、同社の業務全般を統括して執行し、同社を代表していた。被告は、平成四年一月現在のライベックスの発行済株式一三〇万株のうち八二万六九〇五株を保有し、六三・六パーセントを占めるオーナーであった。
（二） 「オーナーズシステム」の開発とその事業化の推進
被告は、昭和五三年ころから欧米の不動産投資理論に基づく「オーナーズシステム」を研究し、ライベックス設立後は、主導的に本件各物件の商品化、用地の取得、建物設計の立案等に関わり、またライベックス社内の各部門を指揮してこれらに当たらせた。
被告は、ライベックスを「トータルディベロッパー」と位置づけ、本件の金融商品化された物件を広範囲の人々に販売するライベックスの事業を、オーナーズシステムによる「マンション事業」、「ホテル事業」、医療施設の利用と結びついた「メディカルホテル」事業、「居住施設からホテル・レストランの宿泊・飲食施設、スポーツ施設、コンビニエンスストアなど各種生活サービスのテナントや文化諸施設が併設された複合コミュニティー機能をもつカレッジタウン」事業などと命名し、その事業化を推進した。
「オーナーズシステム」とこれを企画し事業化しているライベックスについては、ライベックス発行のパンフレット「サクセス」の中で、「ライベックスは社名が示す通りＬＩＦＥ（人生・生命・生活）に付加価値Ｘの創造をし続け、独自で開発したオーナーズシステムを基盤にオーナーズマンション、ホテルビー・アンド・ビーシリーズ、ホテルアーサーシリーズ、高級会員制医療クラブ、高級会員制エステティックサロン、学生の情報発信基地カレッジタウン八王子、医住一体のアルファシリーズ等の販売、運営によりオーナー、会員数は六〇〇〇名を超えその実績は高く評価されています」などと宣伝され、被告を総帥とするライベックスの事業の独自性と創造性、次々に新たなプロジェクトに取り組み現実化し「発展」している様子が繰り返し宣伝されている。
（三） 被告自身とその指揮によるライベックス商法の宣伝
被告は右の事業の推進と並行して、ライベックス商法を時代を先取りする新しい商法と位置づけ、パンフレット、書籍、講演会などによって宣伝し、自らもその中心となって執筆、対談等を行ない、ライベックス商法の正統性、先見性を宣伝した。
例えばライベックス発行の「オーナー通信第二七号」（昭和六三年七月発行）では、被告は医療施設とホテルの合体したものを商品化することをとりあげ、「医療だけでは絶対に採算が合わない。そこでうちはホテルと医療。ホテルのネックも、逆に医療でカバーできる。もともと病院がやっている仕事の三分の二は、ホテルがやるものなんです」と述べている。また「オーナー通信第三一号」（昭和六三年一〇月発行）では、「高品質のホテル」の事業への取り組みという課題を取り上げ、「とにかく、ただホテルというのではなく、中途半端なものはやりたくない。世界中のメディカルホテルと同じような高品質のメディカル機能とスポーツ施設により、最新の予防医学を推進していきたい」、と自らの「先駆的」な姿勢を披瀝し、ライベックスによる医療施設とホテルを合体した事業が高い水準で行われることを宣伝している。
講演会では、訴外邱永漢、訴外佐藤正和（当時ミサワホーム常務取締役）など著名人・専門家を動員してライベックス商法の「先見性」「確実性」を宣伝する場にし、さらに講演内容をパンフレットに記載して宣伝するなどした。例えば、訴外邱永漢の「ライベックス経済講演会」における講演では「不動産財テク原論」と題して講演が行われ、財テクの基本となる不動産投資の基本が語られている（オーナー通信第二五号）。そうした理論を実践する場としてライベックスの事業への参加が呼びかけられている。
（四） 被告による無謀な販売戦略とライベックスの詐欺による販売活動
また被告は、金融商品化された本件各物件の販売戦略を決定し、ライベックスの販売部門を指揮して販売活動を推進した。販売の対象は、当初の学生向け賃貸マンションの範囲からビジネス・ホテル用建物の細分化された区分所有権、さらには医療施設とドッキングした高級シティ・ホテル用建物の細分化された区分所有権、超高級マンションの細分化された区分所有権へと次第に変化して行った。被告の販売戦略は販売対象の高級化に逆比例するように細分化、一口当たりの低価格化を推進することであった。被告のねらいは、それによって、従来金融商品化された不動産投資には無縁と思われた、不動産投資や金融商品への資金投下の経験を全く有しない広範な層の人々に販売することを可能とし、それらの無防備な人々の経済的な信用を担保に、ライベックスの事業に巨額の資金を導入することにあった。
被告は、本件各物件の販売に際しては、約束した賃料を長期間継続して支払い続けることが到底できず、約束したキャピタルゲインが到底得られないことを十分承知しながら、ライベックス販売員らをして、原告ら顧客に対して「確実」「有利」なものである旨の一面的な情報を提供し、金融商品化された本件各物件の販売を広範囲に行わせたものである。
（五） 被告の責任
被告は、ライベックスの最高責任者として無謀な経営拡大を続け、特に本件の金融商品化された各物件販売の分野では、自転車操業的な商法を繰り広げ、巨額の負債を背負い込み、同社を倒産せしめた。ライベックスの倒産の主要な原因は、不動産不況などの外的な要因によるものではなく、被告の無謀な経営姿勢にあったことは明白である。
被告は、ライベックスの取締役として、会社のために忠実にその職務を遂行する義務を負っていた。ところが、被告は、本件各物件は、将来大幅に値上がりしてキャピタルゲインが得られるようなことはなく、賃料保証やライベックスによる管理・運営によってあたかも高い価値があるかのように偽って高額で販売されているが実際にはそのような価値がないことを知りながら、ライベックス従業員をして本件の金融商品化された物件の販売を行わしめ、多数の顧客を欺罔して詐欺行為を繰り返し、それによってライベックスを倒産させ、原告らを含む多数の取引相手に多大の損害を与えた。
被告は、取締役がその職務を行うにつき悪意又は重大な過失により第三者に損害を与えたこと（商法二六六条の三）に他ならず、また本件に関しては自ら率先して顧客を欺罔する行為を行っており、その行為は原告らに対する不法行為となり、オリックス、千代田生命、太陽生命、アプラス及びあさひ銀クレジットとともに原告らに損害を与えたものであるから、原告らの蒙った損害を賠償する責を負うべきである。
４ 相続等
（一） Ｅ原二郎は、平成一〇年一二月九日死亡し、妻である原告Ｅ原一江が唯一の相続人となった。
（二） Ａ川三郎は平成一〇年九月一一日死亡し、妻である原告Ａ川二江並びに子である原告Ａ川四郎及び原告Ｂ原三江が相続人となった。
相続分は、原告Ａ川二江が二分の一、原告Ａ川四郎及び原告Ｂ原三江が各四分の一である。
（三） Ｃ田四江は平成一一年一月二日死亡し、子である原告Ｃ田五江、原告Ｃ田五郎及び原告Ｃ田六郎が相続人となった。
相続分は各三分の一である。
（四） Ｄ野七郎は平成一一年八月一一日死亡し、妻である原告Ｄ野六江並びに子である原告Ｄ野七江及び原告Ｄ野八江が相続人となった。
相続分は、原告Ｄ野六江が二分の一、原告Ｄ野七江及び原告Ｄ野八江が各四分の一である。
二 被告の主張
ライベックスが倒産した根本的原因は、経済的変動の激変とそれに伴う経営の破綻にある。
当時のライベックスは、それぞれのマンションやホテルという案件だけでその収益やバランスをとろうと考えていたのではなく、ホテルやゴルフ場に会員制のメディカルセンターを併設したり、マンションやホテルとともに、セミナールームや店舗施設を複合させ、そこからリクルート事業の収益を生み出そうという発想でプロジェクトを展開していたため、通常の常識以上のハイレベルの建築や施設づくりを行っていたのである。
現実には、ホテルなどは、オープン当初からの何年間かは収支決算が合わないものであり、それを他の事業案件からのやりくりや資金繰りをして一定期間、保証をしてでも将来的には配当率の高い永続性のあるものを作っていこうとしていたのである。
したがって、詐欺の事実も意思も存在しないし、共同不法行為も成立しない。
三 本件の主な争点
１ ライベックスが行った各ホテル等の「ホテルコンドミニアム・オーナーズシステム」による販売は、原告らに対する不法行為に当たるか。
２ ライベックスによる「ホテルコンドミニアム・オーナーズシステム」の販売が原告らに対する不法行為に当たるとして、被告が右販売につき共同不法行為責任を負うか。
３ 被告にライベックスの取締役としての職務懈怠があったか。職務懈怠があったとすると、職務懈怠について被告に悪意又は重過失があったか。
第三当裁判所の判断
一 争点１（ライベックスの不法行為）について
１ 証拠によれば、次の各事実が認められる。（認定に供した主な証拠を略記して摘示する。）
（一） オーナーズシステム
城山産業株式会社は、昭和五五年三月に設立され、代表取締役に被告が就任した。城山産業株式会社は、昭和五八年一一月に商号を変更し、ライベックスとなった（以下商号変更の前後を問わず「ライベックス」という。）。
ライベックスは、オーナーズシステムを基礎としたオーナーズマンション事業を同年九月に開始し、オーナーズシステムを基盤としたホテルコンドミニアム事業を昭和五七年一〇月に開始した。
オーナーズシステムとは、賃貸を目的としたホテル又はマンションの一室を所有し、その管理、運営の一切を第三者に委託し、毎月一定額の収入を受け取るシステムで、マンションを目的とするものはリース・マンション・オーナーズ・システム又はオーナーズマンションシステム、ホテルを目的とするものはホテルコンドミニアム・システムあるいはホテルコンドミニアム・オーナーズシステムなどと呼ばれた。
ライベックスは、昭和五八年一〇月にビー・アンド・ビー八王子を、昭和六〇年四月にはビー・アンド・ビー渋谷を、昭和六二年二月にはビー・アンド・ビー新宿を、それぞれオープンさせた。
ビー・アンド・ビー新宿の販売は、右オープンに先立つ昭和六〇年ころ行われ、その一部については一室ごとの区分所有権で販売され、一部については、一室を一口四〇〇万円ないし一三〇〇万円程度の共有持分に分割した単位での販売が行われた。
昭和六二年三月にオープンしたビー・アンド・ビー木場は、総戸数三〇三戸のうち二九七戸が一口四〇〇万円で販売された。
昭和六一年一二月にオープンしたホテル三條苑は、総戸数二〇五戸のうち二〇〇戸、一八三二口が販売され、販売価格は、一戸四五五〇万円ないし三億一二〇〇万円又は一口六五〇万円とされた。
昭和六三年四月にオープンしたカレッジタウン八王子は、ホテル部分を一四三四口に分割して一口五五〇万円、マンション部分を九六五口に分割して一口四五〇万円で、それぞれ販売された。
昭和六三年八月にオープンしたホテルアーサー札幌は、平成元年ないし平成二年ころ、一戸五二〇〇万円ないし二億円程度で販売された。
プレジデントヒルズ上祖師谷は、一口五一〇万円又は五一〇〇万円で販売された。
（二） オーナーズシステムによる物件の販売
オーナーズシステムによる物件の販売は、投資家がライベックスとの間で、ホテルやマンション等の区分所有権又はその共有持分を対象とする売買契約を締結するとともに、売買契約の対象である不動産につき、ビー・アンド・ビーとの間で賃貸運営代理契約を締結し（ビー・アンド・ビー渋谷及びビー・アンド・ビー新宿）、あるいはライベックスとの間で賃貸借契約を締結する（ビー・アンド・ビー木場、カレッジタウン八王子、ホテル三條苑、ホテルアーサー札幌、プレジデントヒルズ上祖師谷及びビー・アンド・ビー八王子）方法によって行われた。
（三） 本件各物件の販売に際して締結された賃貸借契約又は賃貸運営代理契約においては、賃借人であるライベックス又はビー・アンド・ビーは、物件購入者に対して、物件ごとに定められた年間配当率にしたがって計算された賃料を毎月支払うこととされた。
そして、右各契約においては、各物件とも、賃貸期間は一〇年とされ、物件の基本利用料金が改訂されたとき、あるいは一定期間（物件により三年のもの、五年のもの、一〇年のものがある。）が経過した時点で、ホテル等の基本室料が変更されていたときは、その変更率に連動して賃料額も変更されるものとされた。
（四） ライベックスは、第五期（昭和五九年二月一日ないし昭和六〇年一月三一日）までは、会計監査人による監査を受けていなかったが、第六期（昭和六〇年二月一日ないし昭和六一年一月三一日）に初めて会計監査人による監査を受けた。
ライベックスは、第六期の決算報告書において二億円近くの利益を計上していたが、第六期にライベックスの監査を行った監査法人朝日新和会計社（以下「朝日新和会計社」という。）は、その監査報告書において、ライベックスの貸借対照表等につき、①販売用未成不動産のうち三五億三二〇〇万円は資産性がなく費用処理されるべきものである、②売上高のうち一七億五〇〇〇万円及び売上原価のうち一六億四八〇〇万円は当期に帰属する収益及び費用とは認められない、などの理由で公正な会計慣行に照らし会社の財産及び損益の状況を正しく示していないとの意見を付し、利益処分案についても、法令及び定款に適合していないなどの意見を付した。
また、朝日新和会計社は、第六期についての「監査結果報告」と題する書面において、ライベックスの経理部の中心メンバーが資金関係業務に忙殺された記帳関係業務が等閑になっているとの指摘を行った。
朝日新和会計社は、ライベックスの会計上の問題点があまりにも多すぎたため、次期以降の監査は行わない旨ライベックスに通告した。
ライベックスは、第七期（昭和六一年二月一日ないし昭和六二年一月三一日）の決算においては、三億四五〇〇万円余りの損失を計上し、ライベックス決算史上唯一の赤字決算となった。
第八期（昭和六二年二月一日ないし昭和六三年一月三一日）及び第九期（昭和六三年二月一日ないし平成元年一月三一日）は、アスカ監査法人の監査を受け、いずれの期も監査結果としては、不適法との指摘を受けなかったが、第九期についての「監査結果報告書」と題する書面においては、月次決算ができる体制にはなっていないとか、実績値の把握が十分にできない原因は、経理部のメンバーが資金調達のための資料作りに忙殺され、通常の経理業務に専念できない体制になっていることにある、などの指摘を受けた。
また、第一〇期（平成元年二月一日ないし平成二年一月三一日）においても、ライベックスは、アスカ監査法人の監査を受け、同監査法人は、その監査結果において、①分譲未収入金一四九億九〇〇〇万円が過大計上されている、②販売用不動産のうち五億七六〇〇万円は支払利息であって営業外費用に計上されるべきものである、などの指摘を行い、貸借対照表及び損益計算書のうちその部分は会社の財産及び損益の状況を正しく示しておらず、利益処分案は法令及び定款に適合していない、との監査結果を付した。
アスカ監査法人は、第一〇期について作成した「監査覚書」と題する書面において、第九期と同様、経理部の主要メンバーが資金調達のための資料作りに忙殺され、通常の経理業務に専念できない体制になっている旨の指摘を行い、改善案として月次決算制度の確立を求めた。
２ そこで、ライベックスの原告らに対する不法行為の成否について検討する。
（一） 本件各物件は、ホテル等の区分所有権ないし区分所有権をさらに細分化して共有持分化したものであるから、ライベックスないしビー・アンド・ビーから支払われる賃料は本件各物件の購入者にとって物件からの唯一の収益となる。また、本件各物件の販売においては、「永続的な安定収入の得られる」、「毎月確実な収入があります」、「毎月の安定収入」などと、賃料保証が最大のメリットの一つとして掲げられていた。
そして、前記のように、本件のいずれの物件についても、賃貸借契約ないし賃貸運営代理契約の締結によって、ライベックスないしビー・アンド・ビー（《証拠省略》からライベックスの子会社と認められる）は賃料の支払義務を一〇年間負うことになっており、右賃料は、室料の変動による変更が予定されていたものの、ホテル等の稼働率や収益状況による影響を受けるものとはされていなかったから、仮に経済情勢の変動等の事情によってホテル等の稼働率や収益状況が悪化しても、ライベックスないしビー・アンド・ビーは賃料の支払義務を免れることができない仕組みとなっていた。
（二） このように、ライベックスないしビー・アンド・ビーは、原告らにとって本件各物件からの唯一の収益となるべき賃料として、ホテル等の稼働率や収益状況にかかわらず長期にわたって一定額の賃料を支払うことを約したのであるから、ライベックスないしビー・アンド・ビーは、経済情勢の変動等があっても、右一〇年間の保証賃料の支払に耐えうるだけの財政的基盤を整備しておくべきであった。
しかしながら、前記１（四）認定の事実に加え、《証拠省略》によれば、昭和六〇年以降のライベックスは、慢性的な資金不足状態から脱することができず、資金調達に忙殺されたままで財政状況の改善に取り組むこともできずに赤字体質のまま事業を急速に拡大していったために、右時期以降ライベックスはいわば自転車操業の状況に陥っていたものと認めることができ、したがって、原告らに対する本件各物件販売当時、ライベックスは以後一〇年間にわたって右賃料保証をなしうるような財政的状況にはなかったものというべきである（現に、ライベックス及びビー・アンド・ビーは、平成三年一〇月ころ、賃料の支払を停止するに至っている。）
それにもかかわらず、右のように、賃料の支払があたかも確実であるかのように装い、これを最大のメリットの一つとして勧誘して行われたライベックスによる本件各物件の販売行為は、詐欺に当たるか、少なくとも詐欺的であったといわなければならない。
なお、《証拠省略》によれば、ライベックスが原告らに対する賃料の支払を停止するに至ったのは、直接的には同社の経営破綻によるものであり、その破綻はいわゆるバブル経済の崩壊という経済情勢の激変が大きな要因となっていると認められるが、この点を考慮に入れても、ライベックスの本件各物件の販売当時の状況に基づきその販売が詐欺的であったとする右判断に影響を及ぼすものではない。
３ そうすると、ライベックスは、詐欺あるいは詐欺的な方法をもって本件各物件の販売を行ったものということができ、原告らに対して本件各物件の販売につき不法行為責任を負うものというべきである。
二 争点２（被告の共同不法行為責任）について
《証拠省略》によれば、被告はライベックスの前身である城山産業株式会社を設立して代表取締役に就任して以来、代表取締役として同社の業務執行を統括していただけでなく、前記オーナーズシステムを考案し、同社の商品企画・開発から営業方針や企業としての戦略展開に至るまで全面的かつ実質的に指揮統括していたものであり、したがって、被告は、ライベックスが安定して十分な財政的状況にないことを最もよく知りながら、以後の業績拡大という安易な期待感に基づき、履行可能性の不透明な賃料保証をして本件各物件を販売するという前記認定のライベックスの不法行為を実質的に指揮したものと認めることができ、被告は、ライベックスとの共同不法行為責任を免れないというべきである。
三 原告らの損害
別紙購入物件目録購入者欄記載の購入者が同目録購入物件欄記載の物件を購入し、同目録頭金欄、契約諸費用欄、ローン支払額欄記載の各金員を支出し、同目録受取賃料欄記載の金額の賃料をライベックスないしライベックスの子会社から受領したことは、弁論の全趣旨から認めることができる。
したがって、別紙購入物件目録購入者欄記載の購入者は、被告の前記不法行為によって同目録損害額欄記載の損害を被ったものと認められる。
四 相続等
原告らの主張のうち、前記第二の一４記載の各事実については、被告において明らかに争わないから、これを自白したものとみなす。
五 以上のとおり、原告らは、被告のライベックスとの共同不法行為により前記のとおりの損害をそれぞれ被ったものと認められる。
第四結論
以上によれば、原告らの請求は、いずれも理由があるからこれを認容し、主文のとおり判決する。
（裁判官 菊池則明 裁判長裁判官荒井勉及び裁判官東崎賢治は、転任のため、署名押印することができない。裁判官 菊池則明）
<以下省略>